Que un terreno cotiza mejor si está ubicado en una zona tranquila pero bien conectada, con varios medios de transporte y, a su vez, con servicios eficientes de infraestructura, no es un secreto. Pero lo cierto es que estas condiciones no se dan tan a menudo, y más aún, su valor no es accesible para un desarrollador medio. Entonces, ¿qué otros factores debe tenerse en cuenta para elegir el lote adecuado?

Mariela Schenone, Gerente General de la desarrolladora Newland y docente en EN Real Estate y la FADU-UBA, explica: “La zona define el tipo de público. En Recoleta y Palermo la demanda es en su mayoría de inversores, mientras que barrios como Caballito o Barracas son más atractivos para usuarios finales. Hoy la búsqueda de terrenos está dada por las posibilidades que ofrece el mercado”. Esto es, no hay un criterio estándar para elegir un terreno, sino que existen, de acuerdo a la demanda que se quiere satisfacer, otros factores que influyen en la toma de decisión, como el producto inmobiliario (no es lo mismo oficinas que viviendas) y los valores de venta estimados.


Según Schenone, “los terrenos serán cada vez más caros o se empezará a demoler para construir de nuevo”. Eso se debe, en su opinión, a “un efecto dominó generado por el anuncio de los créditos hipotecarios, que provocaron una especulación en el mercado. Los alquileres son pocos y muy caros y la mayoría de las propiedades se pusieron en venta. Este boom impulsa la necesidad de hacer una fábrica de propiedades rápidamente escriturables que compitan con el stock de usados. Que los desarrolladores estén buscando terrenos está desencadenando una pequeña suba de precios en las zonas más requeridas”, reflexiona.

También están los factores críticos, que son aquellos asociados a su factibilidad técnica: indicadores urbanos (zonificación, FOT; FOS; LFI, etcétera), infraestructura disponible, potencialidad de construcción y las características constructivas, entre otros. Del análisis de todos estos elementos surge la definición del terreno.

Por otra parte, Schenone menciona el canje como opción para adquirir un terreno. “Lo ideal es tratar de que éste no se lleve un gran porcentaje del emprendimiento, para apuntalar la rentabilidad con la venta de unidades”. En este sentido, sugiere hacer un mix: buscar financiamiento externo y ceder metros cuadrados a cambio de tierra.


Compras online

En la Argentina existe la posibilidad de adquirir un lote a través de subastas en internet. Una de las plataformas es Narvaez SuperBid, con alcance a toda la región. De acuerdo a Juan Pablo Ardohain, “Bajo la modalidad de subastas online se pueden adquirir inmuebles de manera más transparente que en las presenciales”. Y detalla: “primero, lo único que hace falta es registrarse con un apodo, con lo cual nadie sabe quiénes son los que están participando, excepto los organizadores. Segundo, hay que aceptar las condiciones que impone cada subasta; y por último, pagar un seguro de caución para comprobar que las personas registradas están interesadas en serio en la compra”.

El seguro es de no más de $ 5.000 y se reintegra si la operación no se concreta. Todo el proceso de la subasta queda registrado en el sistema y es auditable.


Fuente: Clarín

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