Actualidad del Mercado Inmobiliario en la Patagonia
11/04/2015
PATAGONIA, Argentina - En Río Negro y Neuquén, el escenario se mostró algo más positivo. El cepo sigue complicando al sector inmobiliario. Los números reflejan en el segundo semestre del año pasado una significativa recuperación en relación a los indicadores de la primera parte de 2014.
El cepo cambiario, que comenzó a aplicarse hacia fines de 2011, sumado a las mayores restricciones para la adquisición y giro de divisas generó mucha incertidumbre entre los inversores privados. Los fondos que tradicionalmente se colocaban para la construcción de propiedades y grandes espacios comerciales comenzaron a restringirse y apareció el financiamiento del sector público intentando compensar este faltante.
Así las cosas, el Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC) cerró el año pasado con una leve caída acumulada del 0,4%, una merma considerablemente más moderada que la registrada en 2009 y 2012. Cabe destacar que el ISAC es un índice que muestra la evolución del sector según el comportamiento de la demanda de un conjunto de insumos representativos y cubre la construcción pública y privada a nivel nacional.
Los números reflejan que el segundo semestre de 2014 mostró una significativa recuperación en relación a los indicadores reflejados en la primera parte del año. El bloque edificaciones para viviendas y, en especial, las construcciones petroleras mostraron una importante recuperación (ver infograma adjunto) en este período.
Analistas del sector aseguran que a puesta en marcha de nuevas etapas del Plan Procrear -que está apalancado con créditos hipotecarios con una baja tasa de interés- permitieron cambiar la tendencia negativa que llevaban la construcción de viviendas.
Los argumentos que dan sobre el crecimiento registrado en las construcciones petroleras se concentran especialmente en las inversiones que esta hacienda la estatal YPF con sus diversos socios en el área de no convencionales de Vaca Muerta. Habrá que ver ahora como repercute la crisis internacional que se está reflejando en los bajos precios que registra el crudo.
En relación a la actividad inmobiliaria, el cepo cambiario aplicado en 2011 terminó por sepultar las pocas operaciones que se estaban realizando en el mercado y el año pasado mantuvo esta tendencia. La mayor parte de los inversores apostaron a esperar sentados arriba de sus inmuebles -o encima de sus dólares- hasta que el horizonte se despeje. Esto, en otras palabras, significa hasta que llegue el próximo gobierno, a partir de diciembre de 2015, con nuevas medidas relacionadas a la restricción que hoy existe en el mercado de divisas, clave para el desarrollo inmobiliario (ver recuadro página 3 con las perspectivas para el 2016).
Tradicionalmente, las ciudades ubicadas en la región de la Patagonia Norte, muestran características particulares respecto del resto del país. Y la construcción, no queda fuera de este esquema.
El factor petrolero, es una de ellas. La actividad Hidrocarburíferas genera algunas distorsiones de precios en ciertas zonas del Vale de Río Negro y Neuquén, que en otras ciudades del territorio nacional no se registran. La región cordillerana (San Carlos de Bariloche, San Martín de los Andes y Villa La Angostura, por dar sólo algunos ejemplos) también se encuentra bajo presión de una demanda que, en muchos casos, eleva los precios de las propiedades o la tierra por encima de la media que registra e país.
Esto se ve reflejado en algunos costos, como es el caso de la mano de obra. Datos dados recientemente a conocer por el Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción (Ieric) señalan que en Neuquén el salario promedio en pesos, para los trabajadores registrados en la actividad, alcanzó en diciembre los 13.183 pesos, valor 18% superior al que registra la media nacional. En Río Negro el salario promedio se lo ubica en 12.430 pesos. Uno de los argumentos del aumento de la construcción en Neuquén esta dado por el crecimiento interanual que tuvo la demanda laboral en la provincia. Estadísticas de Ieric destacan que este incremento fue del 16,7% contra un tibio 0,3% consolidado a nivel nacional (ver infograma adjunto con más detalles).
Mercado local
El mercado está mostrando que muy pocos son los propietarios que se desprenden hoy de una vivienda. Primero, porque muchas veces no existe el comprador que convalide el valor que se pretende. Segundo, porque de concretarse la operación es difícil saber qué hacer con los dólares en la mano. El argentino con poder adquisitivo, por naturaleza tiende ahorrar para el mediano/largo plazo en ladrillos y, como segunda opción, para el corto/mediano plazo en dólares. Está es una lógica que se repite en importantes sectores de clase media y alta en el país.
Ante el freno que trajo aparejado el cepo cambiario, el gobierno intento estimular la venta de propiedades con la puesta en marcha del Certificado de Depósitos para Inversión (Cedin), un instrumento financiero que se aplica en la realización de inversiones en el mercado inmobiliario o en proyectos de construcción de viviendas con dólares no declarados en el exterior. El blanqueo fue convertido en ley en mayo de 2013 y ya tuvo seis prórrogas, la última con vigencia hasta el 31 de marzo de este año. La operatoria nunca logró movilizar la actividad inmobiliaria. A nivel nacional, se observó una leve reactivación sobre estos “títulos verdes” luego de que el gobierno nacional dio a conocer meses atrás las cuentas del HSBC en Suiza no declaradas al fisco argentino.
En Neuquén, plaza de referencia de la región, se hicieron en todo este tiempo menos de una decena de operaciones. El sector inmobiliario y de la construcción en esta ciudad -y algunas localidades de su alrededor- se movió puntualmente por la oferta de departamentos a pozo, sistema que consiste en la adquisición de una propiedad en cuotas hasta que se termine su construcción.
Esta alternativa es para ciudadanos de medio y alto poder adquisitivo ya que se debe cancelar el 100% de la vivienda en un período menos a los 36 meses.
Hoy en la región del Alto Valle (Neuquén, Cipolletti, Centenario y Plottier, entre otras ciudades) existen una veintena de edificios que comenzaron el año pasado a edificarse bajo esta modalidad para ser entregados a partir de 2017. La oferta de estas viviendas, departamentos por lo general de uno y dos dormitorios de 45 metros y 60 metros cuadrados promedio respectivamente, estas orientada a aquellos inversores que cuentan con un ingreso familiar superior a los 60.000 pesos mensuales. Las inmobiliarias regionales aseguran que los salarios del sector petrolero son los que empujan principalmente este tipo de demanda en la región.
El costo del metro cuadrado a pozo (inicio de obra) se lo ubica para una calidad estándar entre los 17.000 y 20.000 pesos. Esa misma obra terminada, a valores actuales, pasa a cotizar entre 19.000 y 23.000 pesos el metro, dependiendo el valor de la demanda puntual que exista en el mercado y la ubicación que presente el inmueble, clave este último punto para definir la renta de la inversión.
Cabe señalar que, en la medida que la inversión se aleja del epicentro de Neuquén capital, los precios, por lo general, tienden a bajar de los niveles mencionados en párrafos anteriores.
En la zona de la cordillera, tanto rionegrina como neuquina, las cotizaciones son algo más elevadas producto de los mayores costos que significa construir en esos lugares y la menor oferta existente para este tipo de inversión.
Un dato importante a tener en cuenta sobre toda estadística mencionada es que el 90% de aquellos que compran este tipo de viviendas lo hacen como inversión, es decir que ya tienen su propiedad. Esto muestra que la compra a pozo no es una alternativa que permita compensar del déficit habitacional que sufre hoy toda esta región del país. Descomprime el mercado de alquileres, pero no el de la demanda por una vivienda propia.
La construcción en la zona de Neuquén y sus aledaños esta hoy motorizada por la oferta de viviendas construidas a pozo, el Programa Procrear, inversiones comerciales y todo lo relacionado a infraestructura para el desarrollo del sector Hidrocarburífero.
En Capital Federal y el cordón norte del Gran Buenos Aires, zonas de referencia a nivel nacional, la construcción sufrió una importante desaceleración. Dos grandes diferencias se pueden observar respecto a la plaza local. Una unidad de un dormitorio que comenzó este año a construirse a pozo en la zona porteña de Palermo (zona inmobiliaria ABC1) tiene un valor entre un 10 y 30% superior a una de similares características ubicada en el radio céntrico neuquino. Sin embargo, la renta generada por el alquiler es 10% superior en nuestra región.
Esta es otra de las distorsiones que muestra el mercado regional a la hora de analizar inversiones inmobiliarias en las distintas zonas del país.
Por Javier Lojo
Fuente: El inmobiliario.com
El cepo cambiario, que comenzó a aplicarse hacia fines de 2011, sumado a las mayores restricciones para la adquisición y giro de divisas generó mucha incertidumbre entre los inversores privados. Los fondos que tradicionalmente se colocaban para la construcción de propiedades y grandes espacios comerciales comenzaron a restringirse y apareció el financiamiento del sector público intentando compensar este faltante.
Así las cosas, el Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC) cerró el año pasado con una leve caída acumulada del 0,4%, una merma considerablemente más moderada que la registrada en 2009 y 2012. Cabe destacar que el ISAC es un índice que muestra la evolución del sector según el comportamiento de la demanda de un conjunto de insumos representativos y cubre la construcción pública y privada a nivel nacional.
Los números reflejan que el segundo semestre de 2014 mostró una significativa recuperación en relación a los indicadores reflejados en la primera parte del año. El bloque edificaciones para viviendas y, en especial, las construcciones petroleras mostraron una importante recuperación (ver infograma adjunto) en este período.
Analistas del sector aseguran que a puesta en marcha de nuevas etapas del Plan Procrear -que está apalancado con créditos hipotecarios con una baja tasa de interés- permitieron cambiar la tendencia negativa que llevaban la construcción de viviendas.
Los argumentos que dan sobre el crecimiento registrado en las construcciones petroleras se concentran especialmente en las inversiones que esta hacienda la estatal YPF con sus diversos socios en el área de no convencionales de Vaca Muerta. Habrá que ver ahora como repercute la crisis internacional que se está reflejando en los bajos precios que registra el crudo.
En relación a la actividad inmobiliaria, el cepo cambiario aplicado en 2011 terminó por sepultar las pocas operaciones que se estaban realizando en el mercado y el año pasado mantuvo esta tendencia. La mayor parte de los inversores apostaron a esperar sentados arriba de sus inmuebles -o encima de sus dólares- hasta que el horizonte se despeje. Esto, en otras palabras, significa hasta que llegue el próximo gobierno, a partir de diciembre de 2015, con nuevas medidas relacionadas a la restricción que hoy existe en el mercado de divisas, clave para el desarrollo inmobiliario (ver recuadro página 3 con las perspectivas para el 2016).
Tradicionalmente, las ciudades ubicadas en la región de la Patagonia Norte, muestran características particulares respecto del resto del país. Y la construcción, no queda fuera de este esquema.
El factor petrolero, es una de ellas. La actividad Hidrocarburíferas genera algunas distorsiones de precios en ciertas zonas del Vale de Río Negro y Neuquén, que en otras ciudades del territorio nacional no se registran. La región cordillerana (San Carlos de Bariloche, San Martín de los Andes y Villa La Angostura, por dar sólo algunos ejemplos) también se encuentra bajo presión de una demanda que, en muchos casos, eleva los precios de las propiedades o la tierra por encima de la media que registra e país.
Esto se ve reflejado en algunos costos, como es el caso de la mano de obra. Datos dados recientemente a conocer por el Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción (Ieric) señalan que en Neuquén el salario promedio en pesos, para los trabajadores registrados en la actividad, alcanzó en diciembre los 13.183 pesos, valor 18% superior al que registra la media nacional. En Río Negro el salario promedio se lo ubica en 12.430 pesos. Uno de los argumentos del aumento de la construcción en Neuquén esta dado por el crecimiento interanual que tuvo la demanda laboral en la provincia. Estadísticas de Ieric destacan que este incremento fue del 16,7% contra un tibio 0,3% consolidado a nivel nacional (ver infograma adjunto con más detalles).
Mercado local
El mercado está mostrando que muy pocos son los propietarios que se desprenden hoy de una vivienda. Primero, porque muchas veces no existe el comprador que convalide el valor que se pretende. Segundo, porque de concretarse la operación es difícil saber qué hacer con los dólares en la mano. El argentino con poder adquisitivo, por naturaleza tiende ahorrar para el mediano/largo plazo en ladrillos y, como segunda opción, para el corto/mediano plazo en dólares. Está es una lógica que se repite en importantes sectores de clase media y alta en el país.
Ante el freno que trajo aparejado el cepo cambiario, el gobierno intento estimular la venta de propiedades con la puesta en marcha del Certificado de Depósitos para Inversión (Cedin), un instrumento financiero que se aplica en la realización de inversiones en el mercado inmobiliario o en proyectos de construcción de viviendas con dólares no declarados en el exterior. El blanqueo fue convertido en ley en mayo de 2013 y ya tuvo seis prórrogas, la última con vigencia hasta el 31 de marzo de este año. La operatoria nunca logró movilizar la actividad inmobiliaria. A nivel nacional, se observó una leve reactivación sobre estos “títulos verdes” luego de que el gobierno nacional dio a conocer meses atrás las cuentas del HSBC en Suiza no declaradas al fisco argentino.
En Neuquén, plaza de referencia de la región, se hicieron en todo este tiempo menos de una decena de operaciones. El sector inmobiliario y de la construcción en esta ciudad -y algunas localidades de su alrededor- se movió puntualmente por la oferta de departamentos a pozo, sistema que consiste en la adquisición de una propiedad en cuotas hasta que se termine su construcción.
Esta alternativa es para ciudadanos de medio y alto poder adquisitivo ya que se debe cancelar el 100% de la vivienda en un período menos a los 36 meses.
Hoy en la región del Alto Valle (Neuquén, Cipolletti, Centenario y Plottier, entre otras ciudades) existen una veintena de edificios que comenzaron el año pasado a edificarse bajo esta modalidad para ser entregados a partir de 2017. La oferta de estas viviendas, departamentos por lo general de uno y dos dormitorios de 45 metros y 60 metros cuadrados promedio respectivamente, estas orientada a aquellos inversores que cuentan con un ingreso familiar superior a los 60.000 pesos mensuales. Las inmobiliarias regionales aseguran que los salarios del sector petrolero son los que empujan principalmente este tipo de demanda en la región.
El costo del metro cuadrado a pozo (inicio de obra) se lo ubica para una calidad estándar entre los 17.000 y 20.000 pesos. Esa misma obra terminada, a valores actuales, pasa a cotizar entre 19.000 y 23.000 pesos el metro, dependiendo el valor de la demanda puntual que exista en el mercado y la ubicación que presente el inmueble, clave este último punto para definir la renta de la inversión.
Cabe señalar que, en la medida que la inversión se aleja del epicentro de Neuquén capital, los precios, por lo general, tienden a bajar de los niveles mencionados en párrafos anteriores.
En la zona de la cordillera, tanto rionegrina como neuquina, las cotizaciones son algo más elevadas producto de los mayores costos que significa construir en esos lugares y la menor oferta existente para este tipo de inversión.
Un dato importante a tener en cuenta sobre toda estadística mencionada es que el 90% de aquellos que compran este tipo de viviendas lo hacen como inversión, es decir que ya tienen su propiedad. Esto muestra que la compra a pozo no es una alternativa que permita compensar del déficit habitacional que sufre hoy toda esta región del país. Descomprime el mercado de alquileres, pero no el de la demanda por una vivienda propia.
La construcción en la zona de Neuquén y sus aledaños esta hoy motorizada por la oferta de viviendas construidas a pozo, el Programa Procrear, inversiones comerciales y todo lo relacionado a infraestructura para el desarrollo del sector Hidrocarburífero.
En Capital Federal y el cordón norte del Gran Buenos Aires, zonas de referencia a nivel nacional, la construcción sufrió una importante desaceleración. Dos grandes diferencias se pueden observar respecto a la plaza local. Una unidad de un dormitorio que comenzó este año a construirse a pozo en la zona porteña de Palermo (zona inmobiliaria ABC1) tiene un valor entre un 10 y 30% superior a una de similares características ubicada en el radio céntrico neuquino. Sin embargo, la renta generada por el alquiler es 10% superior en nuestra región.
Esta es otra de las distorsiones que muestra el mercado regional a la hora de analizar inversiones inmobiliarias en las distintas zonas del país.
Por Javier Lojo
Fuente: El inmobiliario.com
