A partir de la aplicación de la unidad de cuenta UVA en los créditos hipotecarios y la extensión de plazos, la posibilidad de cambiar el pago mensual del alquiler por el de una hipoteca es hoy concretamente una realidad.


Según lo anunciado días pasados por los bancos oficiales e instrumentado ya en algunos de ellos, se prolongó el plazo de endeudamiento para las líneas hipotecarias en UVAs a 30 años.

La extensión del tiempo de repago, más la reducción de la tasa interés efectiva que cobra el banco a partir del desacople que implica recurrir a una unidad de cuenta que mantiene el valor del capital en el tiempo en términos reales, hicieron posible la opción de cambiar el pago de un alquiler por la cuota para la compra de la vivienda propia.


Así al menos resulta de la aplicación de la línea anunciada por el Banco de la Nación a 30 años considerando los valores promedio de venta de un departamento usado standard sin amenities en la ciudad de Buenos Aires y el alquiler mensual medio para esa misma unidad.


Según el barrio, la cuota inicial mensual varía desde un mínimo de $ 3.940 en Constitución a $ 8.060 para un departamento en Barrio Norte. Considerando el valor promedio de CABA el pago mensual de la hipoteca por un dos ambientes sería de $ 5.338.


Dicho valor de $ 5.338 que insumiría la cuota inicial por la financiación del 80 % del valor de la unidad, resulta un 17,05 % inferior al promedio del alquiler para ese mismo tipo de departamento.


Si bien la cuota inicial puede resultar sustancialmente inferior a un alquiler según el barrio y la localización puntual de la unidad dentro incluso del mismo barrio, el tomador del crédito deberá contar con el 20 % restante del valor del inmueble que en este caso el Banco Nación no financia. En promedio esa suma es del orden de los $ 290.000.


El ingreso promedio demostrable para acceder al crédito para la compra de una unidad promedio es de $ 21.352, un 19,12 % inferior a los $ 26.041 de ingreso promedio total familiar de la ciudad para el 3er trimestre del 2016, según el último dato publicado por el GCBA.


Considerando este último indicador un hogar con un ingreso promedio de en Buenos Aires debería destinar el 20,5 % de ese ingreso al pago de la cuota hipotecaria inicial para la compra de un departamento de un dormitorio usado standard al valor promedio de la ciudad.


Ajuste de cuota vs escalonamiento del alquiler


La particularidad de estas líneas de hipotecas en UVAs que permite reducir cuota inicial y calificar con un ingreso menor, provoca también el ajuste de capital y el pago creciente de las cuotas futuras. Como es sabido, los contratos de alquileres que se firman también obligan a pagos futuros crecientes, siendo lo más usual para el caso residencial un alquiler más alto a partir del mes 13 cuando inicia el segundo año del contrato.


Actualmente, en términos generales el escalonamiento de alquileres para el segundo año se ubica en el orden del 25 % anual, algunos puntos menos que a principios de año.


Considerando ese aumento a partir del mes 13 de alquiler y partiendo del valor de un alquiler estándar, y comparándolo con una actualización de la cuota del crédito del 1,75 % mensual constante a lo largo del primer año y del 1,25 % mensual para el segundo año (aprox. 21 % y 15 % anual respectivamente según REM BCRA) puede observarse que recién en la cuota 12 del primer año la cuota sobrepasaría levemente al alquiler, para reducirse nuevamente sustancialmente a partir de la aplicación de la actualización del pago del alquiler al mes siguiente para mantenerse por debajo del valor locativo durante todo ese segundo año.

Fuente: Reporte Inmobiliario