Peaje-Cordoba-Rosario-FDGRosario y Córdoba se han disputado desde siempre el título de “segunda ciudad del país”. Lo cierto es que las dos son importantes urbes, en donde el mercado inmobiliario se ha desarrollado de maneras bastantes diferentes. En esta columna intentamos una comparación de ambas ciudades, evaluando sus puntos fuertes y débiles en relación a su potencial como plaza inmobiliaria.

En primer lugar, si bien ambas ciudades cuentan con una población similar en número (más de un millón de habitantes Rosario; 1,3 millones Córdoba) se han desarrollado de manera muy disímil. En efecto, Rosario se extiende en una superficie no mayor que un tercio que la que ocupa La Docta. Esto tal vez se explica porque Córdoba tiene sus principales atractivos geográficos (las sierras) hacia afuera, al oeste principalmente. Mientras que la ciudad de Rosario se concentra hacia el río Paraná, que a la vez que limita su traza la centraliza como un imán. De este hecho surge como cualidad principal que Rosario es una ciudad concentrada que más que nada crece en altura; mientras que Córdoba es una ciudad que crece hacia los costados, con numerosa oferta de loteos de todo tipo, costo y color.

A partir de estas diferencias, en estos últimos diez o quince años, el mercado se ha desarrollado de maneras diferentes. En pocas palabras, Rosario es una ciudad con una reglamentación muy clara, para menor cantidad de lotes. Con servicios públicos más concentrados y prestados en general con mayor eficiencia. La oferta inmobiliaria no es muy variada, ya que fundamentalmente se plasma en edificios en altura, de diferente categoría según la zona, concentrados desde la costanera hacia afuera, fundamentalmente en el centro y dos anillos más. Pero en general los precios de estos productos son más altos que en Córdoba. Los productos de “alta gama” se desarrollan principalmente en torres en altura sobre el río, y son contados los nuevos loteos, tanto los destinados a clases con alto como con bajo poder adquisitivo. Y en ese producto los precios son relativamente bajos y la demanda moderada.

Por su parte, Córdoba es una ciudad muy extensa y con una enorme variedad de realidades, con una reglamentación cada vez más confusa, y servicios más deficientes. En ese “caos”, han surgido ofertas de lo más variadas: edificios y complejos varios en altura, en diferentes zonas de la ciudad; loteos, desde lo más económico hasta portentosos “countries”; housings, casonas, complejos de dúplex, entre otras. Por otra parte, la ciudad tiende a sectorizarse en zonas gastronómicas, o comerciales de diferentes rubros, o residenciales. E incluso van surgiendo pequeños “centros” en grandes barrios, con su demanda y su color propios. Esto motoriza el desarrollo de diferentes productos inmobiliarios de uso comercial. En comparación con Rosario, los departamentos son más baratos, y los loteos más caros.

En este contexto, también el perfil de estrategias de las empresas ante estos últimos años de cepo y devaluación han sido diferentes. En Rosario se mantuvo una actitud más rígida y conservadora, manteniéndose precios en dólares, y con escasos planes de financiación. Mientras que los desarrollistas de Córdoba rápidamente pesificaron sus precios, y han desarrollado innumerables planes de financiación de sus productos, que superan incluso los diez años. Esto ha traído como resultado una baja relativa de los precios en Córdoba, pero una mayor fluidez en la actividad.

En fin, dos ciudades rivales y hermanas a la vez, muchas veces muy cerradas en sí mismas. El intercambio de miradas entre ambas siempre puede dejar aprendizajes interesantes para una y otra.

Fuente: Elinmobiliario.com