Cuando me consultan sobre proyectos inmobiliarios para desarrollar en Argentina con destino viviendas en el contexto actual, no tengo dudas en recomendar al respecto al vehículo y la estructura apropiada: un Fideicomiso y que sea “Al costo”.

Un Fideicomiso de construcción, llamado popularmente fideicomiso al costo, es un contrato por el cual una o varias personas transmiten bienes, dinero o derechos al administrador Fiduciario para que los afecte al fideicomiso, el cual tiene por finalidad con dichos bienes construir o desarrollar el proyecto, llegando a su terminación debiendo transferirle a los fiduciantes, beneficiarios o destinatarios finales el resultado de su gestión.
La característica peculiar de este tipo de fideicomiso, es que no busca un fin de lucro en una renta, si no únicamente, destinar los fondos necesarios para cumplir con el fin (construcción de un edificio, condominio, etc), aportando los fiduciantes los costos necesarios para su construcción.

Este tipo de fideicomisos, a priori, no vende por Boleto de Compraventa, si no que son únicamente los inversores que se incorporan o sus cesionarios, los que serán adjudicados por el resultado del proyecto.

Esta ausencia de ganancia, vinculado a que los integrantes del fideicomiso como aportantes del costo la realizan como Fiduciantes Beneficiarios, resulta un aspecto relevante a la hora de impuestos tales como Ganancias y Ganancia Mínima presunta.

En el caso del impuesto a las Ganancias, cada inversor declara lo que recibió del fideicomiso, como si fuera socio de una Sociedad de hecho cuando le adjudican e incluso puede compensar deducciones, lo que permite obtener un impacto menor o nulo en el impuesto.

Asimismo, respecto a GMP en reciente fallo del Tribunal Fiscal de la Nación en los autos caratulados “Fideicomiso San Gabriel s/ apelación”, se concluyó que no les corresponde inscribirse y ni si quiera pagar este impuesto (GMP) a los fideicomisos al costo.

Por otro lado, la posibilidad de acompañar el costo del proyecto, luego de una planificación y una estimación de costos inicial, con el índice de la CAC (Cámara Argentina de la Construcción, esquema ampliamente utilizado en este tipo de emprendimientos), le otorga una herramienta a los desarrolladores y a los inversores de certidumbre sobre los montos a aportar al proyecto para su construcción.

En un contexto inflacionario creciente, resulta dificultoso el poder estimar el costo del proyecto sin evaluar el incremental de costos, sobre todo en rubros como mano de obra y materiales que repercutirán en el desarrollo, más allá del inicio del mismo.

Resulta relevante a la hora de adherir a un fideicomiso de estas características, el poder conocer el contrato principal, como se procede por mayores costos, si se aplica y como el índice de la CAC, en qué proporción del costo se aporta, que sucede con los adherentes que dejan de aportar por cualquier circunstancia y finalmente entre otros aspectos importantes, el poder controlar la gestión del fiduciario respecto de los costos del proyecto exigiendo rendiciones de cuentas.

Resulta clave en este tipo de Fideicomisos contar con un fiduciario con experiencia en este tipo de desarrollos como asimismo que cuente con un buen asesoramiento en materia de fideicomisos, materia impositiva, legal y todo otro aspecto donde su gestión profesional pueda estar vinculada.

La potencialidad del sector inmobiliario, que viene soportando una crisis de incertidumbre económica vinculada al cepo cambiario, devaluación y mayores costos, el contar con el Fideicomiso al Costo como herramienta brinda seguridades para el administrador como para los inversores; ya que con la figura se crea un patrimonio separado y especifico aplicado al proyecto en cuestión, se produce una mitigación de riesgos de gestión, económicos y de fraudes, un esquema de socios que aportan lo necesario para el proyecto y un fiduciario que por honorarios realiza la gestión de convertir sueños en realidad, de una manera solidaria, mancomunada y profesional.

Fuente: elinmobiliario.com